Prefeitura apresenta proposta de revisão do Plano Diretor

O movimento de atualização iniciado pela Prefeitura busca contemplar determinação do Estatuto da Cidade, que orienta a revisão do PDUA pelo menos a cada dez anos. Em Novo Hamburgo, a norma atual está em vigor desde 2004, sem alterações substanciais desde então, conforme aponta avaliação do próprio Executivo.

A reformulação encaminhada em outubro consiste em um pacote de projetos. Ao todo, seis matérias compõem a revisão, chegando a uma soma de 180 páginas, entre textos de artigos, anexos, mapas e justificativas. O PDUA em si é abordado pelo Projeto de Lei Complementar nº 3/2024, onde consta uma série de princípios, diretrizes e objetivos que devem guiar ações futuras de adequação da estrutura urbana. O ordenamento territorial, por sua vez, é detalhado pelo PLC nº 4/2024. Nele estão descritos os usos possíveis do solo e os parâmetros de ocupação dentro de cada bairro, com a definição do potencial construtivo dos diferentes lotes.

O Projeto de Lei nº 47/2024 divide o município em área urbana e rural, enquanto o PL nº 46/2024 regulamenta as possibilidades de compra e transferência do direito de construir. O PL nº 45/2024 hierarquiza ruas e avenidas, estabelece critérios para a construção de calçadas e define o Sistema de Circulação do Município, com o intuito de organizar o trânsito, acomodar os diferentes modais e proporcionar segurança e fluidez. Por fim, o PL nº 48/2024 disciplina o Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV).

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Uma sétima matéria, o PLC nº 5/2024, também acompanha o pacote. O texto acrescenta ao Código Tributário o recolhimento das taxas de análise do EIV e do Relatório de Compatibilidade Urbanística. Todos os projetos foram protocolados no dia 22 de outubro, lidos na sessão do dia 28 e remetidos à análise da Procuradoria da Câmara, de onde sairão para discussão e votação dentro das oito comissões permanentes da Casa.

Plano Diretor

O PLC nº 3/2024, que dispõe diretamente sobre o PDUA, estabelece como alguns dos princípios para o desenvolvimento urbano do município a prevalência do interesse coletivo sobre o individual, a manutenção do equilíbrio ambiental e a universalização da mobilidade e da acessibilidade. Para isso, o texto define diretrizes gerais, como a promoção do desenvolvimento sustentável, a estruturação de setores industriais para a atração de empresas e o reordenamento do território, priorizando a ocupação de vazios urbanos, e específicas, dentro de temáticas como meio ambiente, paisagem urbana, uso do solo, infraestrutura, saneamento, mobilidade urbana e o estímulo à participação social no planejamento e gestão territorial.

Anexos

O PLC traz consigo três anexos. O primeiro divide o território hamburguense em quatro macrozonas: rural, proteção ambiental, adensamento e qualificação (regiões com maior densidade e dinâmica urbana, nas quais a disponibilidade de infraestrutura e a capacidade de suporte ambiental permitem a intensificação do uso do solo) e estruturação (áreas com potencial ou tendência de ocupação moderada, como o corredor cultural e demais espaços urbanos de Lomba Grande). Esses grandes zoneamentos serão posteriormente subdivididos em setores pelo PLC nº 4/2024.

O segundo anexo sinaliza as áreas especiais, porções territoriais com normas específicas para ocupação do solo: áreas de interesse social, ambiental (como o Parcão e topo de morros), cultural, público (mais suscetíveis a inundações), público da saúde (com preferência para a instalação de estabelecimentos de saúde), entorno do aeródromo e núcleos rurais urbanos. Já o terceiro esquematiza planos e projetos estratégicos.

Índices construtivos

Desde os primeiros momentos de discussão coletiva da revisão do PDUA, um dos principais pontos de debate foram os novos índices de aproveitamento. Introduzidos pelo PLC e aprofundados ao longo dos outros projetos, os coeficientes, quando multiplicados pela área do lote, apontam seu potencial construtivo. O índice deve iniciar em 1,5 na maior parte da cidade, podendo chegar a 2 em algumas regiões, com a adoção de preceitos construtivos sustentáveis, ou até mesmo a 3, a partir dos instrumentos de fruição pública, transferência ou outorga onerosa do direito de construir.

A outorga permite que a Prefeitura venda o direito de construir acima do índice de aproveitamento básico (1,5), até o limite do índice de aproveitamento máximo do lote. Os recursos obtidos serão destinados ao Fundo Municipal de Desenvolvimento da Cidade (Funcidade). “Não se recomenda índice de aproveitamento maior de 3 para não sobrecarregar a infraestrutura existente”, justifica a prefeita Fátima Daudt.

Já a transferência credencia o Município a autorizar proprietários a repassarem parte ou a totalidade do direito de construir de um imóvel seu para outro, ou ainda para um terceiro. “Sua aplicação pretende viabilizar recursos destinados à preservação do patrimônio histórico e cultural e à desapropriação de áreas para alargamentos viários e a implantação de equipamentos urbanos e comunitários”, prossegue a chefe do Executivo.

O Plano Diretor traz ainda outros conceitos e definições. Para imóveis não edificados ou subutilizados, o Executivo poderá exigir seu adequado aproveitamento, sob pena de desapropriação, com pagamento em títulos da dívida pública, ou aplicação de IPTU progressivo. O projeto também possibilita ao proprietário propor o estabelecimento de consórcio imobiliário, repassando seu imóvel à Prefeitura e, após a realização das obras, recebendo como pagamento algumas das unidades construídas.

O PDUA também garante ao Município o direto de preferência na compra de um imóvel à venda entre dois particulares sempre que lhe for de interesse para ações como regularização fundiária, execução de projetos habitacionais, ordenamento da expansão urbana e implantação de equipamentos comunitários. Além disso, prevê a possibilidade de a Prefeitura coordenar intervenções com a participação de proprietários, moradores e investidores no objetivo de alcançar transformações urbanísticas em determinada área.

O texto traz ainda os instrumentos da fachada ativa, incentivando o uso não habitacional do pavimento térreo, e do IPTU e ISSQN Ecológico, estimulando ações de preservação ambiental a partir da concessão de descontos no pagamento dos tributos.

Fiscalização

O sistema de gestão, controle e monitoramento do Plano Diretor será composto por órgãos da administração municipal, pelo Conselho de Proteção ao Meio Ambiente (Compam), pela Comissão Permanente do PDUA, formada por membros de secretarias e da Comusa, e pelo Conselho da Cidade (Concidade).

Reestruturado pelo PLC, o Concidade conta com 24 integrantes: 12 indicações do poder público e 12 representantes da sociedade civil organizada, com vagas para associações de bairro, conselhos de classe e entidades acadêmicas, empresariais e profissionais. Além de debater e propor diretrizes para a política de desenvolvimento urbano, o colegiado é responsável pela gestão dos recursos do Funcidade, fundo destinado ao financiamento de ações de urbanização, revitalização e requalificação de áreas públicas.

Caso o PLC seja aprovado em plenário, o novo Plano Diretor entrará em vigor 180 dias após sua publicação. Eventuais infrações a seus dispositivos poderão acarretar a aplicação de advertências, multas de até R$ 4,5 milhões e cancelamento de registros, licenças ou autorizações.

Justificativa

Em ofício anexado ao projeto, a prefeita Fátima Daudt detalha todo o processo de elaboração do PDUA, iniciando pela escolha em contar com o apoio de uma empresa especializada. “No sentido de agilizar o trabalho e considerando o entendimento de que os técnicos da Prefeitura possuem a carga horária diária plenamente tomada pelas diversas demandas que uma cidade como Novo Hamburgo apresenta, foi decidido pela contratação de empresa para a execução dos serviços, determinados em termos de referência previamente elaborados e aprovados pelo Concidade”, explica.

Vencedora da licitação, coube à Urbtec conduzir o processo de revisão da norma, em contrato que ultrapassou R$ 1 milhão. O trabalho encabeçado pela empresa paranaense foi dividido em etapas. A primeira consistiu na mobilização da sociedade civil e na estruturação da metodologia. A segunda fase dedicou-se à elaboração do diagnóstico do município, com estudos de campo, análise de dados, reuniões técnicas e oficinas comunitárias para o conhecimento da realidade local. A terceira etapa, que incluiu a primeira audiência pública, cuidou da elaboração das propostas, mesclando relatórios produzidos por profissionais da área e as contribuições da população. Por fim, foram formatados os projetos de lei enviados à Câmara, concretizando as adequações necessárias.

“Ao todo, foram realizadas oito oficinas comunitárias de consulta e debate com a população, seis seminários com o Concidade, seminário e reunião com a Câmara de Vereadores, reuniões técnicas com as diversas secretarias e órgãos municipais relacionados ao tema, reuniões com Sinduscon, Asaec, ACI, Câmara de Dirigentes Lojistas e Sindilojas, além de duas audiências públicas”, elenca a prefeita.

“As minutas dos projetos de lei apresentadas foram exaustivamente analisadas e revisadas pela Procuradoria-Geral do Município, que procedeu os devidos ajustes na redação e formatação, adequando os textos aos padrões adotados no município, sem, no entanto, alterar o seu conteúdo. A principal mudança em relação ao atual PDUA é justamente o seu desmembramento em leis específicas, permitindo um detalhamento e aprofundamento das regras e instrumentos aplicados”, pontua o ofício.

Comissão especial

Antes mesmo dos projetos serem enviados à Câmara, os vereadores já se dedicavam à discussão das possíveis alterações. O primeiro debate ocorreu durante sessão ordinária em julho de 2022, dois meses após o anúncio da revisão legislativa. Além de novas abordagens em plenário, o tema também foi aprofundado em reuniões com representantes do Executivo e da Urbtec.

Em 2023, a Câmara optou pela instituição de uma comissão especial para debater a revisão do Plano Diretor. O grupo, presidido por Gustavo Finck (PP), ouviu moradores e empresários, promoveu uma audiência pública própria e finalizou sua atuação com a elaboração de um relatório com diversas contribuições e sugestões.

Tramitação dos projetos

Quando um projeto é protocolado na Câmara, a proposição é inicialmente analisada pelo Setor de Apoio Legislativo. Se estiver de acordo com a Lei Federal Complementar nº 95, que dispõe sobre a elaboração, redação, alteração e consolidação das leis, e não faltar nenhum documento necessário, a matéria é devidamente numerada e publicada no Sistema de Apoio ao Processo Legislativo (SAPL), onde pode ser acessada por qualquer pessoa.

Posteriormente, sua ementa é lida em plenário durante o expediente da sessão. De lá, é encaminhada à Diretoria Legislativa para a definição de quais comissões permanentes deverão analisá-la, de acordo com a temática abordada. O texto segue, então, à Procuradoria-Geral da Casa e à Gerência de Comissões. Serão os próprios vereadores, dentro das comissões, que decidirão quais projetos poderão ser levados à votação em plenário.