Projeto divide cidade em setores e estabelece novos limites construtivos

Para o ordenamento territorial, o PLC nº 4/2024 divide em setores três das quatro macrozonas estabelecidas no novo PDUA. É a partir desse desmembramento que o projeto elenca as pretensões de uso para cada fatia da cidade e define o quê e o quanto pode ser construído dentro dessas mesmas porções territoriais. A Macrozona de Proteção Ambiental, por exemplo, é separada em norte (áreas de risco e fragilidade ambiental ao norte da ERS-239, para as quais se intenciona baixíssima densidade de ocupação), sul e Lomba Grande (essas duas formadas por banhados, foz de arroios, matas nativas e áreas de inundação e reserva biológica).

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A de Adensamento e Qualificação é subdividida em seis setores: centro expandido (região mais central da cidade, com altas densidades demográfica e construtiva), ocupação mista (espaço entre o Centro e as rodovias BR-116 e ERS-239, também com alta densidade), residencial 1 (áreas de ocupação habitacional com densidade média), residencial 2 (regiões mais afastadas do Centro e com densidades média e baixa), Centro Histórico-Cultural (porções territoriais destinadas à preservação de bens de importância histórica, cultural, arquitetônica e paisagística) e industrial (áreas destinadas à consolidação de atividades com significativo impacto socioambiental).

A Macrozona de Estruturação, envolvendo áreas com potencial ou tendência de ocupação moderada dentro de Lomba Grande, é destrinchada em cinco setores: Corredor Histórico-Cultural (vinculado às principais vias de acesso ao bairro, prevê usos preferencialmente habitacionais, comerciais e de prestação de serviços, com incentivo ao desenvolvimento do potencial turístico), central (usos residenciais ou não com densidade média), amortecimento (área de transição entre as ocupações urbana e rural de Lomba Grande, com restaurantes, balneários, chácaras de lazer e bom potencial turístico), ocupação mista (área conurbada com São Leopoldo, onde convivem usos habitacionais, comerciais e de serviços) e industrial (território designado à consolidação de atividades industriais, aproveitando a futura implantação da ERS-010).

Também em Lomba Grande fica a Macrozona Rural, não setorizada pelo PLC. A região engloba áreas pouco adensadas e destinadas à agricultura, pecuária, extrativismo, turismo e atividades de lazer.

Parâmetros de ocupação

Três dos anexos que complementam o PLC (a partir da página 39) definem o que pode ser construído dentro de cada setor, os limites que devem ser observados pelas edificações e de que forma o solo pode ser parcelado. Conforme o projeto, as construções precisam obedecer a uma série de parâmetros, como taxa de ocupação (percentual máximo do lote que pode receber construção), altura máxima (número de pavimentos permitidos), recuos lateral, de fundo e de ajardinamento, taxa de permeabilidade (percentual mínimo do lote que deve ser mantido permeável à água) e quantidade mínima de vagas para veículos.

A matéria também traz os novos conceitos de índice de aproveitamento básico e máximo, coeficientes que, quando multiplicados pela área do lote, apontam seu potencial construtivo. O índice básico, concedido de forma não onerosa, será de 1,5 na macrozonas de Estruturação e de Adensamento e Qualificação, regiões mais populosas da cidade. Isso significa que a área construída poderá exceder em 50% a superfície do lote. Esse índice pode ser majorado a 2 a partir da adoção de preceitos construtivos sustentáveis, como telhado verde, reaproveitamento da água da chuva, redução da taxa de ocupação ou ampliação de recuos e taxas de permeabilidade. “Essa proposta incentiva práticas na construção civil que contribuam para a preservação e o equilíbrio do meio ambiente”, defende justificativa assinada pela prefeita Fátima Daudt.

Dentro da Macrozona de Adensamento e Qualificação, especificamente nos setores centro expandido, ocupação mista e residencial 1, fica estipulado ainda um índice de aproveitamento máximo de 3. Esse potencial só será atingido, contudo, de três maneiras: a aplicação da fruição pública, destinando parte da propriedade para a ampliação das áreas de circulação de pedestres, a outorga onerosa ou a transferência do direito de construir. As duas últimas são regulamentadas pelo Projeto de Lei nº 46/2024.

“A adoção dos índices básico e máximo é um avanço em relação à legislação vigente, visando atingir o primeiro objetivo do Estatuto da Cidade, que é a garantia do direito a cidades sustentáveis, entendido como o direito à terra urbana, à moradia, ao saneamento ambiental, à infraestrutura urbana, ao transporte, aos serviços públicos, ao trabalho e ao lazer para as presentes e futuras gerações”, prossegue a prefeita.

Compra

A outorga onerosa consiste na compra do direito de construir. A fórmula para se chegar ao valor final, descrita no Anexo I da matéria, leva em consideração variáveis como o preço do metro quadrado, a forma de pagamento e o eventual interesse social na obra. Os recursos serão destinados ao Fundo Municipal de Desenvolvimento da Cidade (Funcidade) para o financiamento de alargamentos e prolongamentos viários, criação de espaços públicos de lazer, ações de ordenamento da expansão urbana e constituição de reserva fundiária.

“Com a definição do índice de aproveitamento básico igual a 1,5 em toda a cidade e do índice máximo nos setores onde a infraestrutura existente permite a densificação populacional e edilícia, foi possível o aperfeiçoamento dos instrumentos de outorga onerosa e transferência do direito de construir”, salienta Fátima Daudt, que explica a limitação ao coeficiente 3 como forma de evitar a sobrecarga da infraestrutura.

Transferência

A transferência permite que a Secretaria de Desenvolvimento Urbano autorize proprietários a repassarem parte ou a totalidade do direito de construir de um imóvel seu para outro, ou ainda para um terceiro – o valor envolvido será negociado entre as partes. “Sua aplicação pretende viabilizar recursos destinados à preservação do patrimônio histórico e cultural e à desapropriação de áreas para alargamentos viários e implantação de equipamentos urbanos e comunitários”, antecipa a prefeita.

Isso porque o PL possibilita que imóveis inventariados ou tombados pela Prefeitura transfiram o potencial construtivo de seus terrenos para a obtenção de recursos para ações de restauro e recuperação, inclusive utilizando índice de aproveitamento igual a 2. Para incentivar ainda mais a conservação, o projeto reincorpora ao lote seu potencial construtivo após dez anos, permitindo nova transferência. Para essa renovação, no entanto, é necessário que o imóvel se mantenha em boas condições até o final do período.

Condomínios

O PLC nº 4/2024 também disciplina o parcelamento do solo urbano, seja em loteamentos ou nas modalidades de desmembramento, remembramento e desdobro. Entre os parâmetros estabelecidos está a destinação de um percentual da área ao Município para a implantação de equipamentos comunitários, espaços de uso público e melhorias no sistema de circulação. No caso de condomínios com mais de um hectare, por exemplo, essa fatia será de pelo menos 10%. O projeto, aliás, impede a implantação de condomínios com mais de seis hectares, bem como condomínios contíguos cujas superfícies somadas ultrapassem 12 hectares.

Protocolados no dia 22 de outubro e lidos na sessão do dia 28, o PLC nº 4/2024 e o PL nº 46/2024 ainda passarão pela análise e discussão das oito comissões permanentes da Câmara. Caso remetidos a plenário e aprovados pelos vereadores, os textos entrarão em vigor 180 dias após sua publicação. Essa data abriria um prazo de cinco anos para que o Município revise os índices de aproveitamento conforme novas capacidades ambientais e de infraestrutura.

Tramitação dos projetos

Quando um projeto é protocolado na Câmara, a proposição é inicialmente analisada pelo Setor de Apoio Legislativo. Se estiver de acordo com a Lei Federal Complementar nº 95, que dispõe sobre a elaboração, redação, alteração e consolidação das leis, e não faltar nenhum documento necessário, a matéria é devidamente numerada e publicada no Sistema de Apoio ao Processo Legislativo (SAPL), onde pode ser acessada por qualquer pessoa.

Posteriormente, sua ementa é lida em plenário durante o expediente da sessão. De lá, é encaminhada à Diretoria Legislativa para a definição de quais comissões permanentes deverão analisá-la, de acordo com a temática abordada. O texto segue, então, à Procuradoria-Geral da Casa e à Gerência de Comissões. Serão os próprios vereadores, dentro das comissões, que decidirão quais projetos poderão ser levados à votação em plenário.